中古住宅の購入を検討中の方にとって、リフォーム費用がいくらかかるのかは大きな関心事でしょう。実際にリフォームをした人の3人に1人が、当初の予算より実際の費用が高くなったというデータがあります。

この記事では中古住宅のリフォームにかかる費用相場から、内容別の価格感、そして予算オーバーを防ぐための考え方まで、具体的にお伝えします。これから中古住宅の購入やリフォームを計画する方が、無理のない資金計画を立てられるように情報をまとめました。

 

 

中古住宅リフォーム費用の全体像｜購入前に知りたい目安とは？

中古住宅のリフォーム費用は、建物の築年数や施工範囲によって大きく変わります。まずは全体の目安を把握しておくことで、現実的な資金計画が立てやすくなるでしょう。

一般的なリフォーム費用の目安としては、国土交通省や民間調査によると一戸建てで約400～500万円前後、マンションでは約300万円前後が多いです。しかしこれはあくまで部分工事となり、フルリフォームの場合は1,000万円を超えるケースも想定されます。工事内容や地域、築年数によって費用は大きく異なるため、あくまで参考値として捉えてください。

価格帯別に見るリフォーム費用相場の目安

リフォーム費用は工事の規模によって大きく変わります。100万円から300万円の予算では、水まわり設備の交換や部分的な内装リフォームが可能です。キッチンを対面式に変更するなど、レイアウトの移動がない範囲での設備更新が中心となります。

300万円から600万円の予算になると、水まわり全体を同時に入れ替えることができます。キッチン全体のリフォームに加えて、収納の見直しなども含めた改修が実現できる価格帯です。

600万円から1,000万円の予算があれば、リビング全体をまるごとリフォームしたり、キッチンの位置を変更したりといった、より大規模な工事が可能になります。間取りの大幅な変更や耐震補強なども検討できる範囲です。

1,000万円を超える予算では、骨組みだけを残して内部をすべて解体・改修するスケルトンリフォーム(フルリノベーション)も視野に入ってきます。屋根や外壁の塗装も含めた総合的な改修が可能となるでしょう。

フルリフォームと部分リフォームの費用差と考え方

リフォームには大きく分けて、建物全体を改修するフルリフォームと、必要な箇所だけを改修する部分リフォームがあります。どちらを選ぶかは、建物の状態と将来の住まい方次第です。

部分リフォームは初期費用を抑えられるメリットがあります。例えば水まわりだけ、内装だけといった限定的な工事であれば、比較的少ない予算で実施できます。ただし、築年数が古い建物の場合、今は必要ないと思っていた箇所も数年後にはメンテナンスが必要になる可能性があるでしょう。

一方、フルリフォームは一度に大きな費用がかかりますが、建物全体の性能を底上げできます。耐震性や断熱性といった、見た目では分からない部分の改善も同時に行えるため、長期的に見れば安心して暮らせる住まいになるはずです。
どちらが正解ということではなく、予算と建物の状態、そして何年その家に住むつもりかといった要素を総合的に判断することが大切になります。

リフォーム内容別で見る中古住宅の費用相場！

リフォーム費用を具体的にイメージするには、工事内容ごとの価格を知っておくことが重要です。中古住宅は物件ごとに状態が異なるため、同じ工事でも費用に幅が出やすい傾向があります。ここではパナソニックの情報をもとに、主要なリフォーム箇所別の費用相場を整理して解説します。

水まわりリフォーム(キッチン・浴室・トイレ)

水まわり設備は生活の快適性に直結するため、リフォームの優先順位が高くなりやすい部分です。特にキッチンや浴室は設備のグレードだけでなく、配管移動の有無によっても費用が変動します。まずは以下の表で、おおまかな相場感を確認しておくと安心です。

リフォーム箇所	内容	費用相場
キッチン	システムキッチン交換	約50万〜100万円
キッチン	壁付けから対面式へ変更	約55万〜200万円
浴室	ユニットバス交換	約50万〜150万円
浴室	在来工法からユニットバスへ変更	約65万〜150万円
トイレ	洋式から洋式へ交換	約15万〜50万円
トイレ	和式から洋式へ変更	約15万〜60万円
洗面台・洗面所	洗面台交換など	約10万〜50万円

水まわりは工事中に使えない期間が発生するため、施工スケジュールも含めて検討する必要があります。キッチンを移設する場合は、配管や換気設備の工事が増えるため費用が高くなりやすいです。浴室も下地の状態次第で追加工事が発生することがあるため、余裕を持った資金計画が欠かせません。

内装リフォーム(壁紙・床・間取り変更)

内装リフォームは住まいの印象を大きく変えられるため、比較的取り入れやすい工事といえます。壁紙や床の張り替えは単価が分かりやすい一方で、部屋数が多いと総額が膨らみやすい点に注意が必要です。費用の目安は以下の通りです。

リフォーム箇所	内容	費用相場
壁紙（クロス）	張り替え（1㎡あたり）	約800〜1,500円
壁紙（クロス）	6畳の部屋の張り替え	約4万〜7万円
床（フローリング）	張り替え（1畳あたり）	約3万〜6万円
畳	裏返し（1畳あたり）	約4,000円
畳	表替え（1畳あたり）	約5,000〜2万円
畳	新調（1畳あたり）	約1万〜3万5,000円
間取り変更	壁撤去・部屋変更など	約20万〜350万円

床材は選ぶ素材によって金額差が大きくなるため、全室を高グレードに統一すると予算オーバーにつながりやすいです。生活の中心になるLDKだけ質を上げ、寝室や収納部屋は標準仕様にするなど、場所ごとに優先順位をつける方法が現実的です。間取り変更は構造や配管の位置によって制限が出るため、事前調査が重要になります。

外回りリフォーム(外壁・屋根・断熱)

外壁や屋根の工事は見た目の改善だけでなく、住宅の寿命を延ばすためにも欠かせません。さらに断熱性能を高める工事を行うことで、冬の寒さや夏の暑さが軽減され、光熱費削減につながる可能性もあります。外回りの費用相場は以下の通りです。

リフォーム箇所	内容	費用相場
外壁	塗装	約50万〜180万円
外壁	重ね張り（カバー工法）	約100万〜200万円
外壁	張り替え	約130万〜230万円
屋根	塗装	約30万〜80万円
屋根	重ね葺き（カバー工法）	約60万〜250万円
屋根	葺き替え	約60万〜300万円
足場	足場代（外壁・屋根工事に付随）	約15万〜20万円
断熱	天井断熱	約20万〜30万円
断熱	床断熱	約100万〜120万円
断熱	壁断熱	約100万〜150万円
断熱	内窓設置（8箇所）	約80万〜100万円
断熱	全体の断熱改修目安	約300万〜400万円

外壁や屋根は工法によって金額差が大きく、劣化状況によっては塗装では済まないケースもあります。また足場代が別途かかるため、外壁と屋根は同時施工を検討するとコスト効率が良くなりやすいです。断熱リフォームは費用が高めですが、住み心地の改善効果が大きいため、築年数が古い中古住宅では検討価値が高い工事といえます。

※出典：パナソニック「中古住宅のリフォーム費用相場」https://sumai.panasonic.jp/sumu2/cate02/used_renovation_costs/

中古住宅リフォーム事例｜費用と施工内容を具体例で確認！

実際のリフォーム事例を見ることで、費用と工事内容のイメージがより具体的になります。ここでは代表的な3つの事例を紹介しましょう。

トイレリフォーム

一つ目に、トイレのリフォーム事例を紹介します。施工内容は1階トイレの便器交換および内装工事、そして内窓の設置が含まれています。既存の便器は大きな故障はなかったものの、より使い勝手の良い設備へ更新したいという要望から行われました。

施工期間は約2日間と短期で完了し、便器や壁・床の仕上げを一新することで清潔感ある空間へと生まれ変わっています。総費用は約85万円（税込）となっており、必要に応じて内装の刷新も同時に検討するケースの参考になります。

キッチンリフォーム

二つ目に紹介するのが、システムキッチンの施工事例です。こちらの事例は壁付きキッチンから対面式への移設を行った例です。3階にあるキッチンという条件下で、換気ダクトや給排水配管の位置変更といった設備まわりの工事が主なポイントでした。

押入れの解体や床・天井の改修も含め、2週間ほどの工期で施工が完了しています。対面キッチンへの変更により、開放的な空間が実現され、家族とのコミュニケーションがとりやすいレイアウトに生まれ変わりました。動線や配管位置の変更が伴う工事で、概算費用は約150万円（税込）でした。

リビングリノベーション工事

三つ目は、和室2間と縁側を一体の洋室リビングとして活用した大規模な工事例です。8畳と6畳の和室、段差のある縁側をフラットにつなげ、一続きのLDK空間へと改修しています。段差解消や建具の変更など、細かな調整を行いながら施工を進めました。

工事期間は約50日間と長期に及び、玄関部の増築や外部塗装、サッシ入れ替えなど内外装も含めた大規模改修となっています。費用は約1,000万円（税込）と大きな予算であるものの、間取りや暮らし方を根本から変える理想的な空間づくりの事例といえるでしょう。

中古住宅(中古物件)の状態でリフォーム費用はどう変わる？

同じ広さの住宅でも、築年数や建物の状態によってリフォーム費用は大きく変動します。購入前に建物の状態をしっかり把握することが、予算管理の第一歩です。

築年数別に見るリフォーム費用の違い

築20年以内の比較的新しい中古住宅であれば、設備交換や内装中心のリフォームが多く、100万円～500万円程度で済むケースが一般的です。全面的な改修を行う場合でも800万円前後が目安となります。耐震性や断熱性も基準を満たしている可能性が高いため、大規模な補強工事が不要なことが多いです。

一方、築20年を超えた住宅では状況が変わってきます。1981年以前に建てられた建物は旧耐震基準で設計されているため、耐震補強が必要になる可能性が高くなります。加えて断熱性能も現在の基準から見ると不十分なケースが多く、骨組みから見直す大規模な工事になりがちです。

築30年、築40年となると、水まわりの配管も劣化が進んでいます。目に見える設備だけでなく、壁や床の内部まで改修が必要になると、費用は約1500万円から3000万円程度まで膨らむことを想定しておく必要があるでしょう。
※出典：SUUMO 「古い家をリフォームする費用相場」

見えない劣化(配管・構造・断熱)が費用に影響する理由

中古住宅で最も注意すべきは、見た目では判断できない部分の劣化です。壁を解体して初めて、配管の腐食や木部の劣化が発覚するケースは決して珍しくありません。

特に水まわりの配管は、築15年から20年で交換時期を迎えます。表面上は問題なく見えても、内部で錆や詰まりが進行していることがあります。こうした状態を放置したままリフォームすると、後々トラブルの原因となるでしょう。

構造部分の劣化も見過ごせません。湿気による木部の腐食やシロアリ被害があると、補強工事が必要になります。また、断熱材が入っていない、あるいは劣化している場合も、快適に暮らすためには改善が欠かせません。これらの見えない部分の工事が、当初の予算を大きく上回る原因となることが多いのです。

中古住宅リフォーム費用が高くなりやすい原因

予算オーバーは多くの人が経験する悩みですが、費用が高くなる原因を知っておくことで、事前準備をしたり心構えを持つことができます。主な原因2つを早速見ていきましょう。

解体後に発覚する追加工事で費用が高くなるケース

リフォーム工事では、壁や床を解体して初めて建物の実態が分かります。配管の錆や劣化、木材の腐食、想定外の構造上の問題などが見つかることは珍しくありません。

こうした問題が発覚すると、当初の計画になかった補修工事が必要になります。特に水まわりの配管交換や構造部分の補強は、安全性に関わる重要な工事のため、省略するわけにはいきません。事前のインスペクション(住宅診断)で完全に把握できない場合もあるため、予備費として予算の1割から2割程度を確保しておくことをおすすめします。

設備・仕様のグレードアップで予算オーバーする例

ショールームで最新の設備を見ると、つい良いものを選びたくなるのが人情です。キッチンやバスルームの設備は、グレードによって価格が大きく変わります。

例えばキッチンでは、基本的な機能のみのモデルと、最新の自動洗浄機能や収納システムを備えたハイグレードモデルでは、50万円以上の価格差が生じることもあるでしょう。床材や壁紙についても同様で、デザイン性や機能性を追求すると、あっという間に予算を超えてしまいます。すべての箇所で妥協する必要はありませんが、優先順位を明確にして、メリハリのある選択を心がけることが大切です。

後悔しないための予算オーバーを防ぐ考え方

リフォームで失敗しないためには、「減らす」という発想ではなく、「選ぶ」という視点を持つことが重要です。限られた予算の中で満足度の高いリフォームを実現するための考え方をお伝えします。

優先順位を決めて予算配分する

すべての希望を叶えようとすると、予算はいくらあっても足りません。まずは「絶対に譲れないこと」と「できれば実現したいこと」を明確に分けることが大切です。

例えば、家族が長時間過ごすリビングやキッチンには予算を多く配分し、使用頻度の低い部屋は最小限のリフォームに留めるという選択もあります。また、耐震補強や断熱改修といった安全性や快適性に関わる工事は優先し、見た目の美しさを求める工事は予算に余裕があれば検討するといった考え方も有効です。

場所ごとに予算の上限を設定しておくことで、全体のコストをコントロールしやすくなります。リフォーム会社と相談しながら、限られた予算の中で最大限の効果を得られるプランを一緒に考えていくとよいでしょう。

「やる・やらない」を事前に整理する

リフォーム工事が始まってから「せっかくだからここも」と追加していくと、費用はどんどん膨らんでいきます。工事前に「今回やること」と「次回以降に先送りすること」を明確に決めておくことが重要です。

特に築年数が古い住宅では、あれもこれもと手を付けたくなるものですが、すべてを一度に行う必要はありません。今すぐ必要な工事と、数年後でも問題ない工事を見極めることで、無理のない資金計画が立てられるでしょう。ただし水まわりの配管交換など、後から行うと余計に費用がかかる工事もあります。

リフォーム会社に「この工事を後回しにした場合のリスク」を確認しながら、総合的に判断していくことをおすすめします。

中古住宅購入とリフォーム費用の資金計画はどう立てる？

中古住宅の購入とリフォームを同時に進める場合、資金計画の立て方が成功の鍵を握ります。ローンの種類や利用方法を理解しておくことで、より有利な条件で資金を調達できるでしょう。

住宅ローンとリフォームローンの違いと利用方法

住宅ローンとリフォームローンには、それぞれ異なる特徴があります。住宅ローンは物件を担保にするため金利が低く、借入期間も最長35年と長期間設定できるのが特徴です。一方、リフォームローンには無担保型と有担保型があり、無担保型は手続きが簡単ですが金利がやや高めに設定されています。

中古住宅の購入とリフォームを同時に行う場合、物件購入費とリフォーム費用をまとめて借りられる「一体型ローン」の利用が効果的です。一体型ローンを利用すれば、住宅ローン金利に近い低金利でリフォーム費用を借りられる場合があります。ただし、金融機関によっては別契約となる場合もあるため、事前確認が必要です。

ただし一体型ローンを利用するには、物件購入前にリフォーム内容と費用を確定させる必要があります。不動産会社とリフォーム会社を並行して探し、スケジュールを調整しながら進めることが求められるでしょう。

物件購入前にリフォーム費用を把握すべき理由

中古住宅を探す際、物件価格だけに注目してしまうのは危険です。安い物件を見つけて喜んだものの、リフォーム費用が想定以上にかかり、結果的に新築を買うのと変わらない総額になってしまうケースもあります。

物件の内見時には、リフォームが必要な箇所を細かくチェックすることが重要です。築年数が古い場合は、耐震補強や断熱工事の必要性も考慮に入れる必要があります。可能であれば、物件購入前にリフォーム会社に建物を見てもらい、おおよその工事費用を把握しておくことをおすすめします。

物件価格とリフォーム費用の合計が予算内に収まるか、そして住宅ローンの返済が無理なく続けられるかを確認してから購入を決断することで、後悔のない住まい選びができるでしょう。

中古住宅リフォームで利用できる補助金・減税制度！

リフォーム費用の負担を軽減するために、国や自治体が提供する補助金制度を活用することも検討しましょう。適切に利用すれば、数十万円から場合によっては100万円以上の補助を受けられる可能性があります。

省エネ・耐震リフォームに使える補助金制度

2026年度に利用可能な代表的な補助金制度には、国が実施する省エネ・断熱リフォーム支援があります。

「みらいエコ住宅2026事業」では、既存住宅の断熱改修や高効率設備の導入などの工事を対象に、40万円〜110万円程度の補助が受けられる場合があります。対象となる条件や補助額の上限は工事内容や住宅の性能基準によって異なるため、申請の際は制度ごとの条件をしっかり確認しましょう。

「先進的窓リノベ2026事業」は窓まわりの断熱リフォームに特化した制度で、上限100万円／戸、対象費用の2分の1以内の補助が受けられます。これは高断熱内窓や複層ガラスへの交換、場合によっては玄関ドア交換なども対象です。断熱性能を向上させることで、光熱費の削減効果も期待できるため、省エネ性能を高めたい方にとって特に有効な制度といえます。

また、耐震リフォームについても自治体独自の補助金制度が存在し、耐震診断費用や補強工事費用の一部を助成している市町村もあります。旧耐震基準の建物に対する補助が実施されているケースが多く、まずはお住まいの自治体の制度を調べることをおすすめします。

補助金を利用する際の注意点と調べ方

補助金制度は工事着工前に申請が必要なものがほとんどで、申請期限や予算枠があるため、リフォーム計画と同時に補助金の申請準備を進めることが大切です。工事を始めてから申請しても補助対象とはならないため、スケジュール管理には余裕を持ちましょう。

補助金の対象となる工事には、一定の性能基準を満たす必要がある制度もあります。例えば省エネリフォームの制度では、断熱性能や省エネ設備の仕様が基準を満たしていないと補助対象にならないケースもあるため、製品選択や工事仕様の段階で制度条件を確認することが重要です。

自治体ごとに独自の補助金制度が存在するため、自治体のホームページや市役所窓口、リフォーム会社に相談するのが効率的です。複数の制度を組み合わせて申請できる場合もあるので、専門家と一緒に計画を立てるとより有利な活用方法が見えてきます。

さらに制度は年度ごとに変更されることがあるため、最新情報のチェックを欠かさないようにしましょう。特に人気の高い補助制度は予算上限に達すると募集を終了してしまうため、早めの情報収集と申請が成功のポイントです。

中古住宅リフォームで後悔しやすい失敗例は？

どれだけ準備を徹底しても、リフォームには失敗がつきものです。しかし実際にリフォームを経験した人の失敗談から学ぶことで、同じ過ちを避けることができるかもしれません。特に多く聞かれる2つの失敗例を取り上げましょう。

価格や費用相場だけでリフォーム会社を選んだケース

見積もりが安いという理由だけでリフォーム会社を選んでしまい、後悔する人は少なくありません。安い見積もりには、必要な工事が含まれていなかったり、使用する材料の品質が低かったりする可能性があります。

また、工事中のコミュニケーション不足や、アフターサービスの対応が不十分といった問題が発生するケースもあるでしょう。リフォームは高額な買い物であり、工事後も長く付き合っていく必要があります。単に安さだけでなく、会社の実績や担当者との相性、提案内容の質なども総合的に判断することが重要です。

複数の会社から見積もりを取り、それぞれの提案内容を比較検討しましょう。極端に安い見積もりには理由があるはずなので、その内容をしっかり確認することをおすすめします。

将来の住まい方を考えずに工事した失敗

現在の生活スタイルだけを考えてリフォームしてしまい、後から不便を感じるケースもあります。例えば、若い夫婦が子どもの成長を考慮せずに部屋の配置を決めてしまったり、将来の介護を想定せずにバリアフリー対策を怠ったりといった失敗があるでしょう。

5年後、10年後の家族構成や生活スタイルを想像しながらプランニングすることが大切です。収納スペースも、将来物が増えることを見越して、やや広めに確保しておくと安心でしょう。また、リビングの広さや部屋数についても、長期的な視点で考えることをおすすめします。

完璧に将来を予測することは難しいですが、ある程度の変化に対応できる柔軟性を持たせた設計にしておくことで、長く快適に暮らせる住まいになるはずです。

中古住宅リフォーム費用を正しく把握するなら「住まいる工務店」

中古住宅のリフォームを成功させるには、確かな技術と豊富な経験を持つパートナー選びが欠かせません。栃木県宇都宮市を中心に地域密着で25年の実績を持つ住まいる工務店では、お客様一人ひとりの暮らしに寄り添ったリフォーム提案を行っています。

創業以来、累計8,965件のリフォーム実績があり、年間328件(2024年度)という豊富な施工経験を通じて、さまざまなケースに対応してきました。中古住宅特有の予期せぬトラブルにも的確に対応できる技術力と、地域に根ざした信頼関係が強みです。

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